发表:2019年12月10

您的预防性维护计划是否获得了投资回报?

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这一集讲了什么?

在本期的“设施管理咖啡讲座”中,我们采访了Accruent的专业服务团队,了解计划预防性维护计划。滚球体育比滚球体育比分直播这将包括如何确保这些程序实际节省您的业务资金和时间的反应性工作订单。

完整的记录:

特雷:欢迎大家回来继续我们的第二系列设施管理咖啡讲座。我们的听众继续要求听取行业专家关于非常具体的行业趋势和最佳实践。今天,我们的重点是准确维护和管理有计划的预防性维修工作单。这是我们关注的一个巨大领域,过去我们收到了很多问题。
特雷:所以我们今天的嘉宾是Accruent Verisae咨询和专业服务实践的两名成员。滚球体育比滚球体育比分直播Matt Cassem是Verisae的首席顾问,在Verisae有3年的工作经验,Jennifer Tomes在流程、培训和应用管理方面有超过5年的客户端设施自动化经验。马特和詹妮弗,感谢你们的加入。我们希望你有咖啡。
马特·Cassem:我愿意。早上好。
珍妮弗·托姆斯:谢谢你邀请我们。
特雷:早上好,再次感谢你们的加入。这会很有趣的。我们的听众有一系列的问题,就像我之前说的,计划外的预防性维护。所以,根据你所做的,你在客户那里安装的,或者你在客户现场的经验,你发现了什么可以让公司专注于ppm并确保他们及时完成?
珍妮弗·托姆斯:所以在我之前使用的系统中,有一件事是,能够安排ppm在给定的时间间隔内自动分派,无论是三个月,六个月还是一年一次。因此,我们严重依赖于系统内的调度程序,以确保它们能够按时完成,并在应该完成的时间完成。
特雷:Jennifer,自动化非常好你花了5年时间在客户端。你们是如何区分哪些工作订单应该是被动的,而哪些工作订单应该被更多地规划和基本预算的?
珍妮弗·托姆斯:所以我们关注的一点是客户体验。那么,是什么影响了顾客,无论是食品服务,因为我们的顾客进来了,我们的顾客进来了,无论是滚轴烤架上的热狗,还是他们来加油站加油。那么什么会影响客户呢。然后是顺从。所以合规性对我们来说是一个很大的问题,特别是在C-Store方面,那里有EPA关于气体泄漏的规定。因此,在加油机上面对任何类型的问题对我们来说都是一件大事。
特雷:珍妮佛,给你回放一下,我听到你说顾客体验是第一位的,但是很明显,服从和确保设备的正常工作是第二位的。
珍妮弗·托姆斯:正确的。
特雷:太好了。马特,你有什么要补充的吗?因为我知道你见过不同行业的不同客户?
马特·Cassem:是的,不,我会说…我只是想添加到ppm的日程安排部分,但也要添加以确保它们被及时完成。您可以做的一件事是为SLA添加一个平铺。无论SLA的工作指令是什么,你都可以设置那些预防性维护工作指令说,我希望这个在30天内完成或者我希望这个在60天或90天内完成。如果它在这段时间内没有完成,你可以在仪表板中设置东西,Verisae移动仪表板中说那个贴图变成红色。你当然可以有一个标注SLA的贴图。对于那些你可以监控的人看一下那些没有完成的工单。当然,如果一个提供商没有做到这一点,当然可以与另一个提供商合作,或者你可以通过仪表板或运行的报告保持在它的顶部。
特雷:马特,这很有趣。我不确定我们所有的听众都能理解瓷砖的概念。tile是给用户的警告吗?在他们的世界里瓷砖是什么?
马特·Cassem:所以好的问题。基本上在Verisae中你可以设置移动仪表板你有小方块,每个方块代表你可以设置不同信息参数的方式。所以你可能有一个正方形或瓷砖来使用Verisae语言。那个显示只是你的ppm,你可能会有其他贴图,会说反应性工作指令是紧急工作指令,或者可能他们只是所有未完成的工作指令。
马特·Cassem:你可以按区域设置过滤器。这样你就能掌握你的业务,不管你是一个区域经理,还是一个地区经理,或者是监督整个业务。您可以设置一个仪表板,基本上只是为了查看您关心的信息。因此,当涉及到ppm时,我可以建立服务水平协议和我们称为sla的协议,以了解工作订单是否按时完成。
特雷:所以这很好。我,我在这里听到一个主题,那就是利用技术来自动化和执行流程,以确保完成计划的预防性维护。我们怎么知道。。。所以这很简单,对吧。现在我们在看它是如何完成的,但是我们怎么知道它是否被遗漏了呢?
马特·Cassem:所以基本上,当你谈论建立PPM时,我们的客户处理的一种方式就是他们建立我们称之为PPM的活动。另一个术语是任务。因此,无论是更换过滤器,你可能需要为某个设备,比如说暖通空调,设置一个任务或活动来更换过滤器。因此,当技术人员得到该工作单时,他们可以查看PPM任务或活动,然后他们可以说是否已经完成。因此,当您返回到该工作单时,可能需要检查、更改或处理许多任务。所以你可以回顾一下这项工作的历史,看看它是否得到了真正的处理。
马特·Cassem:现在你可以强迫技术人员,在他们结束工作之前必须回答这个问题。所以历史上有很多东西可以让你回顾PPM看看它是否被处理好了。当然,如果六个月后,你正在寻找……你在一个工地上,你可能在看一件设备,不管它是否被保养好。你当然可以看着它说,好吧,我们的供应商说他们改变了这一点。”也许是,也许不是,但你至少有那段历史。你已经有了这种审计跟踪,因为任务或活动实际上是为工作订单处理的。
特雷:我喜欢你说的话,特别是承包商被要求负责回应并确认他们已经完成了工作。那太令人兴奋了。这个任务是一个列表,还是一个向人们发布的报告?你看到一些客户在那里做什么?
马特·Cassem:所以这或多或少是工作记录或清单。我们确实有工作订单的报告,但就它的历史而言,你必须进入PPM的历史,你当然可以进入,把它们按地点拉出来,按类别看那些记录器,只是为了一个报告。你可以得到那种设备和那个地点的工作指令清单。然后你当然可以进去看看,嘿,这真的处理好了吗?我想有很多方法可以做到这一点,但或多或少当涉及到这些任务时,你只需要进入工作指令,你就可以看到是否完成了。
特雷:知道了。所以让我们花一分钟回到珍妮佛说的话。我们讨论的是有计划的预防性维护和优先顺序。假设我们有一个PPM工作单,现在已经完成了。没有遗漏,承包商已经完成了工作,系统说一切都很好。我们如何确保实现我们的设想,我们假设的维护实际上防止了未来的错误或商店现场资产的未来问题,我们如何确保这些PPM解决了我们期望完成的所有事情?
珍妮弗·托姆斯:是的,所以在一个完美的世界里,我们注意到在我之前的生活中,你实际上看到了反应性工作订单的减少。和这是一个持续的过程的分析点,分析了被动的工作订单,是否你已经错过了一些东西或者如果有一个共同趋势,技术人员正在注意到当他们现场指挥点,你可以回去调整点包括,也许就像分配器上的阀剪需要更换,或者分离需要更换。你看看技术人员所注意到的共同趋势,然后说,好吧,我要把这作为PM的一项任务来消除可能的任何反应性工作订单。所以你应该会看到反应性工作订单的减少。
特雷:这很有帮助。所以这听起来像是一个最佳实践。你多久回去看一次?你是每季度看一次还是一年看一次?
珍妮弗·托姆斯:我想是每季度开始,直到你发现所有的问题。我认为一开始是一个学习的过程当你第一次推出pm时,你不知道自己不知道什么。
特雷:当然,当然。不,那很有帮助。这种见解非常非常有价值。老实说,在我们的另一个会议上,人们谈论的是透明度以及他们在设施上花费的成本。这和主题是一致的。
特雷:我从听众那里收到的最后一个问题与ppm背后的概念有关。很明显,通过有计划的预防性维护,我们正在寻找一个处理反应性费用的方法。但现实是,它们不能解决所有问题。那么你们有没有看到任何减少与ppm相关的费用的方法?
马特·Cassem:其中一种方法是。客户,和我一起工作的处理,他们将建立项目组合管理系统,如果是你,例如,有一个提供者,多种类型的设备维护,您可以设置PPM,也许当他们出现在一个网站,他们可以照顾这两种类型的设备,比如暖通空调和制冷,或者如果涉及到食品,食品和饮料,他们可以处理多种类型的设备。因此,你可以通过让他们在同一次访问中处理多个PPM工作订单来降低成本,从而节省旅行费用。
马特·Cassem:另一个例子是我们的一些供应商…哦,不好意思,客户降低成本的工作,他们是真的看关键性能指标的值从这些供应商和他们得到Verisae提供为每个工作被完成,但也只看报告。你可以看6个月的报告,或者在第一年之后,你可以在工作订单中提取报告,看看那些供应商,每个类别的成本。你当然可以看每个部件的成本,然后确定谁是你生意上的真正合作伙伴,谁给你提供最好的价值。
马特·Cassem:因此,当它到来时,你的平均成本,每个供应商,你将至少有一些标准的报告Verisae。您可能需要从几个不同的报告中提取数据才能开始了解情况。但归根结底,一旦你有了。。。至少几个月的数据,你可以回去,然后看看哪些供应商给你最好的价值,然后要么给他们更多的业务,要么拿走一些业务,给别人。或者另一件事也是对于你的一些PPM,也许有些工作可以在内部完成,如果你有内部团队,或者如果你的内部团队没有给你最好的效果,也许他们在某些类型的设备上花了很长时间,你当然可以去找外部供应商,然后让他们承担一些工作。
特雷:这对服务提供者和承包商来说是非常有趣和令人兴奋的。一个建议是给他们更多的工作,这样你就可以避免更多的卡车滚动。另一个建议是让他们对自己的定价负责
马特·Cassem:正确的。
特雷:...甚至可以把它交给其他承包商。你有没有见过你的客户投标计划的预防性维护,这样他们就知道什么是需要的,他们如何把它放到投标文件中?
马特·Cassem:所以我想我没有那么多的经验在供应商之间进行谈判。但我当然会,据我所知,他们肯定会竞标,看看成本是多少,他们多久能来维修一种特定类型的设备取决于它是什么。是的,当然可以。我确实认为他们是在出价看谁能给他们最好的价值。每个地区的情况都不一样。当然如果你从北到南,西向东,你会有不同的成本和不同的提供者和有时你可能看一个地区的提供者和有时你看一个国家根据需要和类型的工作,你有工作指令。
特雷:这太棒了。这又回到了洞察力和报道,这很好。马特,詹妮弗,这正是我们的听众希望解决的问题。谢谢你给我们时间。我们可能会再次联系你,因为你与客户的接触,与客户现场接触的经验非常宝贵。谢谢你们俩抽出时间。
马特·Cassem:谢谢[听不见00:13:46]。
珍妮弗·托姆斯:谢谢你!
特雷:对于我们的听众,请收看第二辑的续集或我们的设施管理咖啡讲座。在线提交您的问题,并让我们知道您希望我们邀请客人和行业专家解决这些问题的任何其他信息。我们期待下一个播客。